醉翁之意不在酒 旅遊不離地產

因為6000元令全港天怒人怨，更醞釀出一場洋紫荊革命，相信是財爺始料不及的結果。但其實，民怨的形成絕對不只是為了區區的6000元，多年來政府縱容地產霸權，引致貧富懸殊等問題，才令社會積怨日久，只等待一個爆發的時機。雖然作為一個外向型的經濟體，香港股市表現往往受制於中美經濟，本地因素的影響較輕微。只不過，大家切勿輕視社會穩定對投資市場的影響，若今次政府未能安撫民意，引發社會動蕩，恐怕會對投資情緒帶來負面影響。

自迪士尼選定落「滬」後，上海決定投資400億元（人民幣．下同），大力發展旅遊產業。其中一個建議開發的旅遊區項目，竟引來內房發展商恒大（3333）、富力（2777），以及來自旅遊界的馬來西亞林氏家族一同舉手，表達發展意向。旅遊與地產的業務看似風馬牛不相及，但其實三大企業醉翁之意不在酒，真正目的是周邊的住宅發展，借旅遊產業拓房地產。

根據規劃，上海未來將發展成「一圈四區三帶一島」的旅遊城市，而三大集團窺準的，正是四區之一的奉賢區。據了解，該區將會建100平方公里的人工島，包括以水上娛樂運動為主題的項目，當然，還有吸引眾人的住宅、旅遊娛樂、酒店等綜合性物業。從規模看來，可想而知工程的浩大。

其實，上海計劃發展13個旅遊重點項目，但三大企業偏偏選中奉賢區項目，只因周邊樓市具升值潛力。據內地《第一財經日報》透露，該區樓價已偷步炒起，別墅現售每平方米20000元，精品公寓每平方米10000元。

房地產商一直希望建立品牌名氣，讓旗下樓盤有更高的定價能力。跨入旅遊項目有助提升品牌知名度，還有周邊地皮價格飛升，從而令企業「豬籠入水」。因此，恒大、富力和林氏家族對此項目感興趣。

不過，旅遊項目投資額大，而且單靠營運收入難以賺錢，所以發展時要小心計算，稍一不慎投資隨時「損手」，連帶附近地皮失去了升值能力而「爛腳」。恒大和富力專長開發房地產，但不熟悉旅遊事業。

來自大馬的林氏家族，其優勢與兩大房企相反，熟悉旅遊業但不熟悉內地房地產行業。林氏家族持有雲頂香港（678），即前身麗星郵輪，除經營郵輪業務，還有新加坡的聖淘沙渡假村、菲律賓馬尼拉雲頂世界，而林氏家族還在其他地區持有和營運多個渡假村項目，但從未涉足中國房地產市場。

開發奉賢區項目要集兩家所長，沒有出色的旅遊項目，鄰近地皮難望有議價能力。該項目暫時還在洽談意向中，花落誰家還未知。不過，從三家企業的踴躍程度，就見到中國房地產的吸引力。只不過，目前中央及各地政府，對樓市調控的政策愈來愈緊，內房轉戰巧立明目的旅遊項目，可能是從窄縫中尋找出路。