內房調控又有新猷，北京昨天推出嚴格限購令，規定沒有五年以上當地交稅證明的外地人，不得在北京買樓。去年以來，政府透過減信貸、壓需求兩面夾擊房產業，雖然企業堅持不減價，暫時贏得這場攻防戰。但新一輪調控步步進逼，明顯令部分企業招架不住。除了小型房企要借高利貸度日，多隻內房股亦先後發債集資。近日，標普就對內房股的融資風險作出警告，前景令人憂。
過去一年，面對中央推出的房地產調控措施，房企之所以「企硬」不降價，也只是因為企業早前已賺了不少，在不缺錢的情況下，自然有能力暫緩推盤，與政府進行大鬥法。所以早前，大部分內房股公布的銷售數字，都出現超標完成的情況，收入增長理想。明顯地，過去一年的官商比併中，企業已贏了漂亮的一仗。
只不過，新一年，仍期望內房股可以持續在這場角力中勝出，就似乎有點兒過分樂觀。今年1月，中央再推出新一輪調控措施──「國八條」，要求房價上漲過快的城市，從嚴執行住房限購措施後，北京昨天亦推出跟進規條。
北京除了禁止本地家庭買第三套房，以及非北京戶籍家庭買第二套房之外，更嚴格列明，沒有五年或以上繳交北京社保或納稅紀錄的非當地戶籍家庭，不得在該市買樓。
北京出重招
新政策震撼性有多大？連SOHO中國（410）主席潘石屹，昨天亦在微博上表示，「我認為這條政策的影響力一定是非常巨大」。事實上，「北上廣」（北京、上海、廣州），作為中國發達大城市的代名詞，向來是內地年輕人尋夢的地方，亦造就了這些城市的外來人口比率不斷增長的現象。
據北京市人大常委會人口專題調研組公布的數據顯示，截至2009年底北京市人口總量已經達到1972萬。其中六成為本地戶籍人口，四成為登記流動人口。龐大的外來人口，亦對北京的樓市帶來重要的支撑作用。內地報道指，今年1月，北京賣出的住房中，有44.8%都不是由北京戶籍居民所購買，可見當局對外來人口買樓的限制，將對當地樓市帶來重大打擊。
除了買樓需求被官方人為壓下來之外，去年10月以來，人民銀行已先後三次加息，累計加了0.75厘，一年期貸款利率，由5.31%加到6.06%。貸款成本上升之餘，銀行存款準備金率一再提升，銀行借貸額亦受限，更令不少房企連借錢的機會也沒有。所以，原本不缺錢的房企，亦要開始四處「撲水」。
面對內銀舉起「此路不通」的路障，近日，內地傳媒就報道指，有小型房企，要向民間高利貸公司借錢，年利率高達50%以上，隨時可能出現還不錢而倒閉的情況。
內房股方面，雖然未至於要走上借高利貸這條路，但亦先後公布發債計劃。首創置業（2868）昨天就宣布，發行11.5億人民幣2014年到期債券，年利率4.75%。另外有意發債的，還包括恆大地產（3333）、碧桂園（2007）及佳兆業（1638）等。
小房企借高利貸的風險，自然不在話下，而眾多較大型的內房股集中同時發債，其風險亦不得不提防。近日，國際評級機構標準普爾就警告，內房近期頻頻發債，將削弱企業信用狀況，將來債務到期時間集中，再融資或有困難，部分發債企業或將出現財務困難，標普不排除下調一些已發債內房股的評級。
內房深陷價格迷思
目前房企面對信貸情況嚴峻的情況下，仍堅持使用過去一年與政府對抗的一套，不願降價，確實有點兒摸不清形勢。其實，早前辛思維也寫過，內房調控已是一項政治任務，企業堅持不降價，明顯與政府對着幹，逼使政府再三使出更辣的措施。
企業若明智的話，理應稍為降價，以平息社會的冤氣，以及阻擋各地政府打壓的勢頭。事實上，只要在降價的同時，增加供應令銷量進一步提升，相信企業盈利不會受到絲毫打擊，並能得社會認同，一舉多得。
正所謂當局者迷，內房目前仍困在在這個價格的迷思之中，不願走出來，相信打擊措施將難以停止。作為投資者，無法喚醒企業，為求自保，唯一的選擇當然是遠內房而去。
沒有留言:
張貼留言