溫總出口術 內房股入冷宮

在政策打壓下，內房股過去一年來一直不被看好，難得近期各內房企公布的上半年銷售業績普遍出現不錯的增長，令多隻相關股份一度受追捧。可惜，美好時光難以持續。鑑於目前二三線城市樓市仍然熾熱，上周國務院就首次到提出，對樓價上漲過快的二三線城市要採取必要的限購措施。雖然目前仍處於「出口術」的階段，具體政策未出台，實際影響仍有待觀察，不過，在「風頭火勢」下，內房股短期內相信將再次被「打入冷宮」。

在目前已公布上半年銷售成績的內房企之中，以銷售面積計算，恒大地產（3333）成績最彪炳，上半年累計合約銷售面積611.7萬方米，按年上升83.2%；若以銷售額計算，則以中國海外發展（688）稱冠，上半年銷售額522.3億元，增長85.9%。

另一方面，國家統計局上周三（13日）公布的上半年國民經濟數據中，全國房地產開發投資仍達到26250億元（人民幣．下同），同比增長32.9%。配合內房近期公布的業績數據，令人懷疑調控根本沒有發揮作用，內地房產市場依然火爆。

其實，上半年房產投資額的增長，很大程度上來自保障房的建設。真正屬於商品房的銷售面積只是按年增長12.9%。6月份，全國房地產開發景氣指數報101.75，比5月份下跌1.45點。

一線城市銷情冷

事實上，在限購令影響下，內地樓市目前仍存在一線偏冷，二三線偏好的情況，例如北京市房地產交易管理網近日公布的數據顯示，自2月中北京執行嚴厲限購後，過去五個月，二手樓日均成交量僅277套，比去年同期下降60%。

國家統計局中國經濟景氣監測中心，發布的購房者信心指數亦發現，二季度一線城市購房者信心指數只有92.8，不及二三線城市的104.6，兩者信心差距由上季度的4.3點，擴大到11.8點。

在一線嚴厲執行限購令下，內房企只能轉投到二三線城市。恒大得到佳績，正正就是開拓二三線城市的結果，上半年集團新開售的33個樓盤中，沒有一個在一線城市。其中二線城市項目10個，佔比30.3%；三線城市項目23個，佔比69.7%。在限制較少的三線城市發展，難怪恒大上半年銷售金額同比增加一倍，達到423.2億元，完成全年700億元銷售目標的60.5%。

相反，仍堅持留守一線城市的越秀地產（123），受限購令影響，上半年只在廣州推出一個新盤，結果合同銷售面積及金額分別下降40.7%及43.7%，只完成全年90億元銷售目標的33.8%。

二三線城市現隱憂

當然，上半年已成過去，放眼下半年，內房股的前景又如何呢？6月CPI升幅高達6.4%，市場普遍預期，就算人行不再加息，仍有進一步調高存款準備金率的可能，銀根持續收緊毫無疑問。對於內房股來說，下半年仍需要繼續「撲水」。

縱使公司可以透過在香港發債解決資金困局，但仍令借貸成本上升，而把相關資金調回內地方面，亦面對不少阻礙。所以，內房要突破資金難題，最好的方法仍是做到貨如輪轉，加速資金回籠。

二三線市場，本來已為眾多內房企的希望。只可惜，在一線城市受限的情況下，不少投資者轉投二三線城市，推高當地樓價。參考國家統計局發表的6月份70大中城市樓價數據，發現上海及北京的新建商品住宅價格分別只上升2.7%及2.6%；不過，樓價同比升幅超過6%的二三線城市卻達到18個，其中新疆烏魯木齊及河北秦皇島的升幅，更分別達到9.3%及8.6%。

在沒有限制之下，二三線城市樓價不受控，對社會穩定不利。為避免再次激起民怨，總理溫家寶上周主持國務院常務會議，提出或對樓價上漲過快的二三線城市採取限購。

中央與開發商續「鬥法」

有關限購消息，令一眾內房股股價迅速調頭向下。不過，目前具體政策仍未出台，發展商要保住最後一道逃生門，便要懂得收斂，新盤開價不要太進取，令地方政府較容易向中央交代，則真正使出「辣招」的機會可望減少。

以目前的形勢所見，下半年內房與政府「鬥法」持續，在各方面政策仍趨於負面的情況下，縱使有好業績支持，對於內房股暫時還不宜沾手為妙。

保障房「搶錢」 按揭陷暫停

保障房與私人住宅雖然表面上看似屬於兩個不同的市場，但兩者之間的關係其實頗為密切。在銀根收緊下，目前借貸市場已全面傾向支持保障房的建設，私人按揭成為犧牲品，報道指出，近期部分城市連首套房貸亦被暫停。

另一方面，保障房的保障對象亦受質疑，有「地產大炮」之稱的內地地產商人任志強近期就炮轟，上海及重慶等地把保障房的申請資格放寬至中產階級，失去「保障」意義，或對私樓市場帶來衝擊。

上周舉行的國務院常務會議透露，早前被指開工率偏低的保障房目前已加緊發展。截止6月底，全國保障住房新開工超過500萬套，超過全年目標任務的50%。當局特別提到，要在資金投入方面進一步加強。

早前，人行突然加息，其後國家統計局公布6月CPI創出3年新高，通脹惡化，銀根趨緊預計仍將持續。不過，銀行仍要將一大部分的信貸額度留予保障房等基建項目。

所以，近日有消息指出，重慶及南昌等部分二三線城市的多家商業銀行，因為「已無錢可貸」，已暫停個人房貸業務。

《中國證券報》指出，在「缺水」下，不少城市的銀行正考慮提高首套房貸的首付比例至40%以上。太原部分銀行更規定，二套房首付比例達50%，大連及三亞等地的銀行，更要求二套房首付比例達60%。

保障哪些人？

保障房的建設，除了搶去了房貸額度，或同時對買樓需求帶來負面影響。任志強近日公開指摘，部分城市的保障房，保的不只是窮人。例如上海保障房標準是個人入息不高於3300元（人民幣．下同），重慶的公租房則提高至5000元。按一個家庭計算，隨時有過萬元的收入也能申請保障房，根本不是針對有需要的窮人。任志強如此憤怒，其實背後更重要的是，作為一個地產商，看到這批明明有能力買私人樓的人，居然可能溜走到保障房市場，而感到氣憤。

今年內地預計將建成400萬套保障房，對整體樓價難免帶來一定衝擊。在銀根收緊、保障房加強，以及限購令下，命途多舛的內房股，短期內似乎仍要在各重壓力咬緊牙關，找尋新發展空間。

慎防水泥盛極而衰！

在千萬套保障性住房的興建計劃支持下，水泥股今年以來股價持續受到追捧，其中安徽海螺水泥（914）的股價就升了近5成。不過，在一面向好之下，其實行業亦存在不少隱憂。央視節目近日就揭發，目前行業產能過剩問題仍存在，而投標國家基建項目利潤微薄，在煤價成本不斷上漲的情況下，部分中型水泥企業已出現虧損。再加上近日鐵道部消息指，今年高鐵建設將縮水2000多億元（人民幣．下同），水泥需求增長恐怕會大受打擊。

過去兩年來，不論是內地房地產行業的高速發展，還是高鐵等基建項目的增長，都為水泥行業提供了巨大的需求。當然，有需求即代表有賺錢的機會，所以大大小小企業紛紛蜂擁投入到水泥生產行業，令水泥業出現嚴重的產能過剩問題。數據顯示，2010年中國的水泥產量達到了18.8億噸，即全國人均超過1噸。

保障房效應炒過籠

為了壓抑過剩的產能，並達到節能減排的效果。去年11月，工信部就發布《水泥行業准入條件》公告，鼓勵現有大型水泥企業兼併重組。雖然淘汰落後產能並進行兼併似乎對大型水泥企業有利，不過，產能過剩問題一時之間仍難以解決，而水泥業發展前景仍存在不少問題。

事實上，近半年來，水泥股被炒起，都是因為保障性住房的因素。只不過，若以內地每套保障房水泥平均用量10噸左右計算，千萬套保障性住房大約能令水泥需求增加1億噸，只是相當於2010年水泥總產量的5.3%。所以，過去一段時間水泥股似乎有被炒過籠的迹象。

在興建保障性住房令水泥需求增加的同時，基建方面的水泥需求卻有減少的可能。早前，因為貪污弊案令前鐵道部部長劉志軍下台，並引發當局對高鐵建設的重新審視。報道指，鐵道部經過仔細研討後，決定將年初計劃的基本建設投資7000億元，減少為4000多億。

鐵路建設的減少，對於存在產能過剩問題的水泥業來說，絕對是一項壞消息。縱使按照規劃，今年水泥工業的落後產能淘汰總量將達到1.3億噸，比去年的9155萬噸進一步增加，不過，有關的計劃仍未能完全改變目前水泥業產能過剩問題。

近日，央視《經濟半小時》節目對水泥行業進行深入探討，節目訪問一家中型水泥企業，遼寧中北水泥集團，道出了目前水泥行業的困局。負責人表示，業內產能過剩問題嚴重，公司去年的產能雖有500多萬噸，但實際銷售只有270萬噸，產能實際利用效率只有58%。所以在供過於求的情況下，價格一直無法得以提升。

只不過，水泥生產過程中需要用到大量煤炭，1頓水泥要消耗7000大卡的標準煤110公斤左右，煤炭消耗幾乎佔水泥生產成本的50%以上。過去一年，內地煤價升了約兩成半，為水泥業成本帶來巨大壓力。

政府項目利錢薄

同時間，企業承接政府的高鐵及保障性住房項目，卻是量大而利薄。例如有水泥企業中標瀋陽到丹東高鐵工程，中標價是每噸288元，但所用的水泥生產成本已達到280元，若再加上每噸35元的運費，則每噸要虧損27元。

雖然中小型水泥企業虧損不斷，難以生存，遲早或成為吞併的對象。但其實，小型水泥廠由於生產及管理不規範，其成本反而比大企業更低。所以，看到小型水泥企業的困境，令人不得不對目前上市的大型水泥股的經營狀況產生疑問。而未來一段時間，大型水泥股需要耗巨資進行兼併，吸納一些經營不善的企業，能否帶來協同效應，還是會拖垮公司，仍值得投資者加倍留意。

若單看往績，去年各水泥股的業績均十分亮麗，絕對沒有半點令人質疑之處。不過，若放眼未來，水泥企業仍有諸多不明朗因素。目前股價是否仍有持續上升的動力，辛思維不感樂觀。

研究水泥股的難處

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有讀者問：「保障性住房咁Heat，點解你只介紹中國建築（3311），而不是近期大熱的水泥股」！

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筆者之前已多番提及中國建築，除了人所皆知公司將受惠政府未來三至五年大量興建保障性住房外，大家也要緊記公司未來發展的三大趨勢，其中包括：一、香港佔營業額比重將下降，中國內地則上升；二、建築承包的比重將下降，基建投資（如BT）則持續上升；三、香港工程的毛利率不繼提高。加上管理層質素遠高於一般內地公司，以及改變過往幾年利潤增長15%目標的Guildance，提高至今年的20%。

以上各點令筆者對中國建築的投資堅定不移，高增長將會是2011年及2012年。

難以跨省銷售

有朋友質疑筆者是否不懂水泥股，所以一直沒有推介相關公司。聽後實在有點氣結！筆者數年前曾參與多個水泥公司的收購合併工作，部分項目涉及安徽海螺水泥（914），Deal Size 一點都不小。故此，筆者對水泥行業的熟識程度不會比一般基金經理差，部分人連各省市水泥價格為何相距那麼大的原因都不明白。由此可以想像，一般的散戶投資者更不懂行業的特性。

清楚水泥廠分布與建築

筆者在此希望大家了解最重要的一點：水泥重量大，運輸成本高，而且使用期限短（只有幾個月），所以很少跨省銷售水泥，最多也只會遠銷至鄰省較近的地方。水泥需求大部分來自當地的建設，供應大多只能靠當地的水泥廠，由於供應不能隨時增加或減少，所以地方的水泥需求變化會立即影響水泥價格，影響水泥公司的利潤。

要深入了解水泥公司的利潤增長情況，必須知道公司的水泥廠地區分布及當地建築發展的情況，稍為出現供求的變化都會影響水泥價格。因此，要認真研究及投資水泥股所花的精力都較一般行業大，一般的散戶要知道相關資訊非常困難，更不要說分析研究。

在「十二五」規劃中，有很多政策對各行業都產生了結構性的變化，以及使某些行業發展形成了一個趨勢，如保障性住房的爆炸性發展、LED燈的崛起、加速天然氣的使用、物聯網的興起和加快新材料的應用等。

穩健投資者勿沾手

在筆者眼中，水泥行業受惠於保障性住房的推動，但是太Cyclical，可以於轉瞬間快速增長，也可以突然減速，殺過大家措手不及，所以建議喜歡平穩的讀者，考慮其他相對較為不「刺激」的行業趨勢而選股。筆者認為，較清晰的趨勢莫過於天然氣的使用，下星期讓我再解說。