溫總出口術 內房股入冷宮

在政策打壓下，內房股過去一年來一直不被看好，難得近期各內房企公布的上半年銷售業績普遍出現不錯的增長，令多隻相關股份一度受追捧。可惜，美好時光難以持續。鑑於目前二三線城市樓市仍然熾熱，上周國務院就首次到提出，對樓價上漲過快的二三線城市要採取必要的限購措施。雖然目前仍處於「出口術」的階段，具體政策未出台，實際影響仍有待觀察，不過，在「風頭火勢」下，內房股短期內相信將再次被「打入冷宮」。

在目前已公布上半年銷售成績的內房企之中，以銷售面積計算，恒大地產（3333）成績最彪炳，上半年累計合約銷售面積611.7萬方米，按年上升83.2%；若以銷售額計算，則以中國海外發展（688）稱冠，上半年銷售額522.3億元，增長85.9%。

另一方面，國家統計局上周三（13日）公布的上半年國民經濟數據中，全國房地產開發投資仍達到26250億元（人民幣．下同），同比增長32.9%。配合內房近期公布的業績數據，令人懷疑調控根本沒有發揮作用，內地房產市場依然火爆。

其實，上半年房產投資額的增長，很大程度上來自保障房的建設。真正屬於商品房的銷售面積只是按年增長12.9%。6月份，全國房地產開發景氣指數報101.75，比5月份下跌1.45點。

一線城市銷情冷

事實上，在限購令影響下，內地樓市目前仍存在一線偏冷，二三線偏好的情況，例如北京市房地產交易管理網近日公布的數據顯示，自2月中北京執行嚴厲限購後，過去五個月，二手樓日均成交量僅277套，比去年同期下降60%。

國家統計局中國經濟景氣監測中心，發布的購房者信心指數亦發現，二季度一線城市購房者信心指數只有92.8，不及二三線城市的104.6，兩者信心差距由上季度的4.3點，擴大到11.8點。

在一線嚴厲執行限購令下，內房企只能轉投到二三線城市。恒大得到佳績，正正就是開拓二三線城市的結果，上半年集團新開售的33個樓盤中，沒有一個在一線城市。其中二線城市項目10個，佔比30.3%；三線城市項目23個，佔比69.7%。在限制較少的三線城市發展，難怪恒大上半年銷售金額同比增加一倍，達到423.2億元，完成全年700億元銷售目標的60.5%。

相反，仍堅持留守一線城市的越秀地產（123），受限購令影響，上半年只在廣州推出一個新盤，結果合同銷售面積及金額分別下降40.7%及43.7%，只完成全年90億元銷售目標的33.8%。

二三線城市現隱憂

當然，上半年已成過去，放眼下半年，內房股的前景又如何呢？6月CPI升幅高達6.4%，市場普遍預期，就算人行不再加息，仍有進一步調高存款準備金率的可能，銀根持續收緊毫無疑問。對於內房股來說，下半年仍需要繼續「撲水」。

縱使公司可以透過在香港發債解決資金困局，但仍令借貸成本上升，而把相關資金調回內地方面，亦面對不少阻礙。所以，內房要突破資金難題，最好的方法仍是做到貨如輪轉，加速資金回籠。

二三線市場，本來已為眾多內房企的希望。只可惜，在一線城市受限的情況下，不少投資者轉投二三線城市，推高當地樓價。參考國家統計局發表的6月份70大中城市樓價數據，發現上海及北京的新建商品住宅價格分別只上升2.7%及2.6%；不過，樓價同比升幅超過6%的二三線城市卻達到18個，其中新疆烏魯木齊及河北秦皇島的升幅，更分別達到9.3%及8.6%。

在沒有限制之下，二三線城市樓價不受控，對社會穩定不利。為避免再次激起民怨，總理溫家寶上周主持國務院常務會議，提出或對樓價上漲過快的二三線城市採取限購。

中央與開發商續「鬥法」

有關限購消息，令一眾內房股股價迅速調頭向下。不過，目前具體政策仍未出台，發展商要保住最後一道逃生門，便要懂得收斂，新盤開價不要太進取，令地方政府較容易向中央交代，則真正使出「辣招」的機會可望減少。

以目前的形勢所見，下半年內房與政府「鬥法」持續，在各方面政策仍趨於負面的情況下，縱使有好業績支持，對於內房股暫時還不宜沾手為妙。