入住率與房租的取捨

日前，辛思維到尖沙咀廣東道「名店街」食飯逛街，名店門前人頭湧湧，到處都有人在「刨冬瓜」。內地「五．一」假期的效應，不但可以帶旺零售業，也可刺激本港酒店業，但從投資角度來考慮，卻要在入住率與平均房租中作出取捨。

香港旅遊發展局主席田北俊預計，在「五．一」小黃金周假期，將有28萬內地旅客人次來港，較去年同期上升接近15%。他又預料，今年全年訪港旅客將會增加至4000萬人次，擔心本港酒店房間供應不足，會影響旅客在港的逗留時間。

根據旅發局的統計數據，2010年全年訪港旅客達到3603萬人次的歷史新高，較2009年上升21.8%。當中，內地旅客數目佔2268萬人次，較2009年上升26.3%，高於整體的增幅，而佔整體旅客數目約63%。

把數據進一步分析，2010年來港的「過夜旅客」佔訪港旅客總數55.7 %，約為2009萬人次，較2009年增加18.7%。其中，內地「過夜旅客」佔內地訪港旅客總數51.5%，約為1168萬人次，較2009年增加20.8%。按此推論，在「五．一」假期，內地「過夜旅客」總數約為14.4萬人次（28萬人次 x 51.5%）。

辛思維相信，內地旅客在港「過夜」，除了小部分會「投靠」親戚之外，大部分也要入住酒店。要比較各酒店股的投資價值的話，最直接是觀察其入住率比現及平均房租。

大酒店（045）香港區平均入住率為70%，同比上升13個百分點；平均房租3816元，同比微升1%。香格里拉（069）2010年香港區酒店入住率為74%，較2009年提高了10 個百分點；每房收入225美元（約合1755港元），同比大幅增加43.3%。

鷹君（041）旗下三間香港酒店，2010年入住率介乎80%至87%，同比上升7至9個百分點；平均房租介乎900至1779元。富豪產業信託（1881）2010年入住率為85.8%，同比上升11.6個百分點；平均房租約774元，同比輕微增加1.5%。

麗悅（2266）香港區酒店入住率，截至2010年9月首六個月為88.8%，同比大幅上升13.7個百分點；平均房租由587元上升至709元，升幅達到20.8%。

綜合全港的表現，2010年所有類別酒店的平均入住率87%，實際平均房租則為1165元。由此可見，高檔酒店的入住率全部未達平均水平，平均房租卻超過平均水平。相反，中、低檔酒店一直維持高企的入住率，但平均房租收入則低於平均水平。

因此，要投資本港酒店股，在入住率與平均房租中作出取捨，似乎在所難免。除此之外，酒店的未來發展計劃，以及負債比率水平，也同樣重要。