在銀根收緊下，內房股借貸困難，惟有四出「撲水」，除了發債之外，恒大（3333）近日就把一個已經開始施工的項目一半股權售予華人置業（127）。不過，困擾內房的並非只是資金問題，各地的限購令，以及保障性住房的興建，甚至有企業開始自建一些變相「福利分房」，都對未來內房需求帶來打擊。
新加坡淡馬錫基金近期就看淡內房，沽出佳兆業（1638）股權，內房發展未來前景如何，值得深思。
在政府加強打壓的陰霾下，內地房地產行業的成交量持續低迷，雖然5月初的小黃金周期間，部分地區的成交量出現輕微回升，但假期後已迅速冷卻下來。
以北京為例，5月2日至8日，當地樓市成交量只有3197套，環比前一周下降39%。
市場對於中央再次推出更嚴厲的調控措施仍存在恐懼。4月中，國務院派出8個督查組，遠赴16個省市督查房地產調控成效。消息指，督查組對調控措施的執行情況大致滿意，但仍堅持調控不能放鬆。按國家發改委要求，5月1日開始，各地開始對商品房執行「一房一價」明碼標價制度，並規定發展商只能降價不能漲價。
銀根再收緊
除了對樓價的限制之外，央行日前宣布上調大型銀行存款準備金率（RRR）0.5個百分點，於今天正式生效。RRR達到21%的歷史新高，不但令開發商難以借到足夠的資金發展，置業按揭貸款亦受到阻礙。
今年以來，包括恒大、佳兆業、碧桂園（2007）、越秀地產（123）、雅居樂（3383）在內的多家內房股，都加入海外發債行列。不過，在中央嚴控熱錢流入的情況下，房企在海外「撲水」後要回流內地，恐怕仍會面對不少阻力。
近日，恒大就宣布，向華置出售江蘇省啟東一幅地皮49%股權，作價5 億美元，相關地皮用作發展住宅及商業項目。雖然恒大表示引入華置是為了組成策略聯盟，但到工程首階段開始動工才買地，則未免令人覺得恒大是在嚴重「缺水」下，才作出如此決定。
雖然市場分析認為，恒大今次的售價符合市價，未至於出現賤賣資產的問題，只不過，若中央持續收緊銀根，內房股所面對的資金壓力仍難以紓緩，減價套現的情況將會陸續出現。
近期，內房減價潮已開始湧現。碧桂園在南京的鳳凰城項目，就推出多重優惠折扣，折後精裝修房售價每平方米6280元（人民幣．下同），比之前開發商報價8000元便宜了兩成半。龍湖地產（960）位於杭州的另一個新盤，亦推出最高94折的優惠。
發展商減價的行動，足以顯示中央及民眾期望房價下降的情況終於出現，問題是下降的幅度還有多大？價跌雖然可推動銷量上升，對內房盈利未必會帶來太大負面影響，但目前內地主要城普遍仍實行「限購令」，導致銷量上升空間受到限制。
「福利分房」重現
加上中央積極推動保障性住房的興建，部分機構為了照顧員工的住房需求，開始自行建房。
例如哈爾濱鐵路局擬建2.5萬套住房，並以低於市場價近一半的價格賣給鐵路局職工，回到20年前以工作單位為主體的「福利分房」時期。
內房發展的隱憂令投資者卻步，上星期亦有消息指出，新加坡淡馬錫控股將售出所持的8%佳兆業股權。雖然昨天在高盛及瑞信唱好恒大的情況下，多隻內房股的股價均出現反彈，但在政策前景不明朗之下，恐怕內房股上升空間有限，前景並不樂觀。
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