SOHO中國搞網上賣樓

說到SOHO中國（410），不得不談主席潘石屹。最近他宣布改革銷售模式，在網上賣樓，間接將一手建立的銷售團隊推倒，改由代理接手經互聯網銷售。事實上，此舉屬大膽創新的手法，有內地傳媒質疑是炒作多於實際，但其實是為進一步拓展市場而作出的改變。不過，轉到網上銷售能否刺激銷售成績，是投資者最關注的問題。

SOHO中國可謂典型「夫妻檔」，潘石屹主理公司管理、銷售、推廣以及政府關係，而張欣負責建築設計和資本市場。SOHO中國沿用的銷售機制由潘石屹一手建立，低廣告、高佣金建立的銷售團隊，令該集團去年實現238億元（人民幣．下同）銷售額，單項目年銷售額創中國地產商紀錄。不過，潘石屹認為將業務重心從北京轉移到上海後，銷售團隊無法適應，有改革的必要。

SOHO中國早前與新浪樂居、易居中國和世聯地產合作開拓網上銷售，讓客戶從零開始起跳拍賣，以發改委批准的房價封頂。同時又對內部銷售人員採取發牌制，取得該公司發出牌照的人可代理銷售其推出的項目。變相將內部的銷售員工裁減，將工作外判給代理。

透過此方法銷售，好處是利用互聯網將樓價資訊公開，毋須再讓銷售員去推銷，亦免卻與客戶討價還價，將定價權交到購買者手上。潘石屹認為這是未來房屋銷售的方向。

將銷售轉到互聯網上，是內地房地產商賣樓的創新手法，符合潘氏夫婦的形象。二人近年熱衷於微博，關注他們的「粉絲」多達六百萬人，潘石屹更不時在微博上大談樓市，內地傳媒經常轉載其博文，在政府嚴厲調控政策下，成為房地產的代表人物。而該公司在宣傳推廣上先行一步，今年廣告不再在報紙傳媒刊登，全數預算集中在互聯網上。

不過，過度集中在互聯網銷售，買樓者又接受與否？SOHO中國上月底小試牛刀，拍賣銀河SOHO和朝陽門SOHO兩個商舖，分別以1202萬元和720萬元成交。

潘石屹在微博上透露，銀河SOHO的商舖較政府批准價格低了300多萬元。2000萬元的銷售額不足以測試市場的接受情況，而SOHO中國下次拍賣將在本月15日，包括銷售和出租商舖、寫字樓及公寓，全面涵蓋其產品，結果更能反映市況。投資者應留意這次的拍賣結果，尤其成交價與政府批准價格的差距，來估計SOHO中國有否「賺盡」，從而判斷新銷售手法的盈利能力。

避開調控「風眼」 商廈專家行情看漲

中國今年對房地產市場調控，已是老生常談。不過，商業樓宇又有大宗交易出現，SOHO中國（410）斥資32億元收購位於上海的長寧商業中心，每平方米2.84萬元，離上次「出手」相隔僅半月。在政策傾斜下，商業物業開發商的熱度勝過住宅開發商。

SOHO中國近年轉趨積極，近兩年已合共斥資140億元人民幣，七度購買資產。公司的發言人表示，是次交易符合公司於京、滬兩地交通樞紐附近收購的策略，並計劃於七、八月份轉售。SOHO中國已不是第一次施展「摩貨式」的銷售策略，在2009年8月便曾以每平方米3.4萬元，購入上海東海廣場，並於3個月後以每平方米6萬元出售，當時頂層寫字樓單位更創下了每平方米10萬元的高價，成為一時佳話。

由於在商廈市場的形象獨特，券商近期關注到該公司的投資前景，瑞銀報告指出，SOHO今年的銷售合約可帶充足的現金流，確保收益率有穩定的增長，故把評級提升至「買入」，並調高目標價至7.21元。

SOHO專攻商業樓宇，在現時的政策環境之下吃香。基於對民生的考慮，中央今年對於樓價的升勢看得緊，早前便傳出要求樓價要與地方物價指數掛鈎，另外，「限價令」、提高承造按揭首期、限制外地人買樓等招數，亦都雷厲風行。

反而，商業樓宇則不在「風眼」中，限制寬鬆得多。兩者之所以有分別，是由於地方政府希望更多公司設立辦事處，促進所得稅收入。而且，寫字樓的價格的升降並不直接影響民生，故中央調控重點，並不在商廈、寫字樓及酒店一類商業物業。

恒隆地產進入收成期

北京及上海的商廈市場較為成熟，是投資的理想地點，兩市亦是SOHO中國的活躍活動範圍，至於南方城市廣州和深圳，情況則有點複雜。一方面，經濟發展令這兩個城市的寫字樓需求增加。另一方面，廣州及深圳未來一兩年的商廈供應卻多，以廣州為例，珠江新城的新型甲級寫字樓便會陸續應市，天河區又有太古匯商廈大型發展項目落成，承接力備受關注。

相對於SOHO中國把目光投向銷售市場，恒隆地產（101）則走另一條路。恒隆選擇「深耕」前期資本投入大、回籠期較長的商場物業，生意沒有受到調控影響。正所謂日子有功，經過十年的發展，恒隆的租金收入已大有長足發展，去年內地租賃業務的營業額達到45.5億元，有蓋過香港業務之勢。

在商業物業市場馳騁的，還有一支黑馬──人和商業（1387）。人和商業集中收購城市中的防空洞興建成地下商場，經營模式開創先河。現時，人和旗下部分商場已經落成，並完成銷售。

美銀認為人和未來一年將會有多個新項目落成，進一步支持銷售。而且，該股高派息比率可支持股價。不過，摩根士丹利則表示，人和商業截至2011年底，有高達11億元人民幣的應收貿易賬款項過了限期，令該行關注，人和管理層則相信買家的銀行最終會提供貸款。

可以預見的是，政策的傾斜為到商廈物業提供有利的經營環境，部分以住宅發展為主業的房產商，亦有意提高商廈物業的比例，不過這類發展商的資金需求大，如何調撥資本是件頭痛的事。

奢侈消費需求大 買名牌還看復星

中國人喜愛名牌，不惜大排長龍親手奉上一疊疊的鈔票，令衛道之士對中國資金外流感到痛心，亦對國人不愛國貨感到悲哀。但其實，與其嘆息倒不如積極參與，在這股名牌潮流中大賺一筆。近日，報道指，復星國際（656）計劃收購希臘珠寶零售品牌Folli Follie約9.5%股權。過往，國企走出去買礦不斷受阻，現在，民企走出去買名牌，又會否一帆風順呢？

經營醫藥、房地產、鋼鐵、礦業、零售等綜合業務的復星國際，曾被喻為「上海和黃」。不過，與去年和黃（013）純利大增47%相比，復星國際卻遜色得多，去年純利比2009年減少了5.6%。過往，和黃的成功在於不斷開拓一些具有高增長潛力的新業務，復星國際要加快發展，收購工作當然不能少。

中國市場目前最需要的不外乎以下幾樣東西︰資源、高科技產品及名牌消費品。資源收購主要由國企負責；高科技產品收購的可能性不太；剩下來的名牌消費品，發展潛力大，因為政治問題而受阻撓的機會較細，漸漸成為中國商人走出去的新目標。

利用中國人崇洋的心態，近年已出現不少企業遠赴海外，收購國人喜受的牛奶及紅酒等業務。例如，中國食品（506）母公司中糧集團，早前就收購了法國波爾多一家酒莊。所以，品牌到底來自中國還是外國並不重要，最重要的是，背後賺錢的老板有中國人的一份。

收購計劃多多

事實上，早在2009年，復星國際就已經入股當時還未來港上市的乳企雅士利（1230）；去年6月，公司亦收購了法國地中海俱樂部的股權，把握中國人外遊商機，以及在中國開設類似的度假村。今次入股Folli Follie，其實明顯也是衝著中國人對名牌商品的需求增長而來。

近年來，除了大型國企到海外收購礦產的新聞之外，中國民企到海外進行收購的個案亦不斷增加，其中較觸目的當然要數聯想（992）收購IBM的個人電腦業務，以及吉利（175）母公司收購福特旗下富豪汽車的個案。數據顯示，去年中國對外直接投資，已達到760億美元的歷史最高水平。

不過，聯想及吉利的個案，所涉及的是全資收購，公司買入相關資產後，需要進行更高難度的整合及管理。所以被外界質疑「蛇吞象」，甚至有人擔心中國企業買入高端品牌，隨時因為管不好而連累這些品牌及企業走向沒落。

雖然吉利收購富豪汽車的效果如何，暫時仍未見；不過，聯想收購了IBM個人電腦後的發展，總算對得起投資者，目前以個人電腦發貨量計，聯想的規劃在全球排行第四，僅次於惠普（HP）、戴爾（Dell）及宏碁（Acer）。

共拓中國市場

今次復星只是以9.6億元，買入Folli Follie約9.5%股權，相信不涉及品牌的管理，比吉利及聯想的情況要簡單得多。該品牌2002年進入中國，目前在中國27個城市共擁有90家左右店鋪。據悉，今次復星的入股，就是為了協助品牌在中國的發展，達到共贏的效果。

參照復星的年報，發現公司去年6成半的業務，來自於生產及銷售鋼鐵產品。在內地鋼鐵產能剩，及原材料價格上升的情況下，復星去年業績不理想，絕對可以理解。

不過，過去兩年來，公司頻頻向外收購，並集中向具有內銷概念的業務出發。當然，對於這家市值約389億元的企業來說，目前的投資只是一個小項目，相信對盈利的影響有限。但在居民收入提升，以及中央大力鼓勵消費的政策支持下，辛思維認為，復星的新計劃確實是走對了方向。

本地消費品牌北上擴版圖

「上海幫」復星（656）再度「走出去」，投資希臘珠寶名牌Folli Follie時，同時間多個外國名牌卻走進來，計劃到港集資上市。其實，不論走出去或是走進來，大家最終目的地是中國市場。英皇珠寶鐘表（887）、東方表行（398）等本地奢侈品股近年亦借助自由行來港消費所建立的品牌名氣，加快開拓內地市場，而且增長理想。

消息指，意大利品牌Prada計劃7月初來港上市，而Jimmy Choo和Coach亦傳出將會來香港作第二上市。雖然後兩者消息未經證實，但說到底，名牌來港上市，希望貼近中國，借品牌名氣集資，然後北上進一步發展，香港資本市場從中得益。

中國人愛名牌的瘋狂程度人所共知，不然怎會成為全球最大名牌LVMH集團近年業績的增長亮點。剛過去的「五一小黃金周」期間，就有內地遊客來港豪花近百萬元「掃貨」，還特別強調是人民幣。

內地自由行帶旺本港消費市場，英皇珠寶鐘表、東方表行等，藉自由行來港旅遊，在內地消費者心中，已建立起響亮的名氣，為公司到內地發展，增強實力。

雖然目前中國市場只佔這些公司業務的一小部分，但增長勢頭不容忽視。以英皇珠寶鐘表為例，去年收入40億元，較2009年增長52.5%，其中33億元來自香港，佔整體的82%，而內地業務4.6億，只佔整體的11%。該集團去年香港業務按年增長五成，非常理想，不過內地業務的66%增幅更搶眼。

東方表行去年營業額32億元，較2009年升27.7%，其中22億元來自香港業務，澳門和中國內地則有10億元，分別佔整體的68%和32%，而按年增長分別錄得32%和18%。雖然東方表行去年的內地業務增長不及香港，但增幅還算不俗。

雖然本地名牌零售股在內地市場還需一段時間建立勢力，但中國消費力增強，高收入人士愈來愈多，內地業務佔收入比例相信會快速增加。

經過一輪炒作後，英皇珠寶鐘表、東方表行，以及莎莎（178）、I.T（999）和等自由行概念股五一假期後，本周跟隨大市回吐。不過，該板塊每逢內地長假期都有資金流入炒作，留意6月上旬端午節長假期能否再次帶來利好。

面對逆境蒙牛未轉軚

內地奶粉場被進口品牌所攻陷，已引起內地官方關注，內地政府早前宣布要進行奶業重整，就是為了加快重建行業形象。雖然整頓僅短短一個月，未見實際成效，但內地大型乳企近期公布的最新業績，似乎都有改善的迹象，行業前景漸趨正面。

食品安全問題，近期屢次成為新聞話題。連帶2008年「三聚氰胺事件」後蒙牛（2319）前財務總監姚同山，在一個記者會上表示，發到香港的產品和出口的產品是一樣，保證比內地的產品質量更好、更安全，也在內地微博上再次受到炒作，網民罵聲一片。早前，陝西毒奶已令蒙牛股價一度急挫，可見內地奶業經過多番醜聞後，已成驚弓之鳥，投資者信心薄弱。

雖然行業陰霾未完全消除，不過內地一線乳品企業，包括伊利和光明乳業，最新發布的首季業績都報捷，而且純利按年大幅增加。伊利今年首季收入增加了29%，至91億元（人民幣．下同），純利增長16%，至1.45億元。光明乳業今年首季營收26億元，增長23%，純利增長23%，至3429萬元。

至於乳業龍頭的蒙牛沒有發布季度業績，但去年全年業績亦有不錯的增長。去年收入302億元，較2009年同期增長17.7%，是內地乳企首次年度收入突破300億元大關。純利12.37億元，按年升10.9%。在行業整頓加速的情況下，參考伊利及光明乳業首季純利的增長情況，相信作為龍頭的蒙牛，應可跟隨市場增長。

事實上，內地大型乳企，在乳業問題不斷出現的情況之下，仍能錄得急速增長，足以反映內地對奶品的需求甚殷。在行業整頓後，市場普遍期望，奶品行業的增速將會更快。所以，為了保持領導地位，以及提高品牌在消費者心目中的地位，蒙牛早前就不惜工本，再以破記錄投得央視廣告。

當然要建立形象，絕對不能只靠賣廣告。相對於澳優（1717）未做好本業，就不務正業，開拓新業務，蒙牛的發展則專注得多。公司近期就在內蒙古的呼和浩特，建起一個大型牧場，並引入來自澳洲、新西蘭等乳業大國的專家加入管理，期望提高質量及產量。

雖然目前內地奶企仍面對困境，但蒙牛未有偏離本業，專注改善質素，為未來發展做準備，值得一讚。

坐這山望那山 不務正業談澳優

自從三聚氰胺奶粉出現後，內地奶粉市場一直由洋奶粉所主導地位。只不過，在巨大商機利誘下，連內地乳企亦收購起外國企業，生產起洋奶粉，市場競爭加劇。澳優（1717）去年營業額意外地出現下降，而近日公司更作出一個被外界視為「不務正業」的投資決定，將資金用作購買金融資產，而非用於拓展本業。此舉不禁令人懷疑，公司是否看淡行業前景，令投資者卻步。

對本土奶粉的信心不足，以及崇洋的心態，都令到內地稍有能力的家庭，愈來愈傾向於購買進口奶粉。看到香港奶粉市場出現炒賣現象，令不少投資者相信進口奶粉股應有大作為。只不過，市場競爭激烈，連內地光明乳業，去年亦收購一家新西蘭乳企，生產洋奶粉，所以今時今日，冠上進口品牌的名稱已不再是盈利大升的保證。

正如內地消費者購買名牌手袋時專攻LV、Gucci、Hermes等幾個品牌一樣，這批女性消費者大多同時亦是進口奶粉的顧客，所以消費習慣亦頗為類似。內地一家購物網站所做的調查顯示，目前最受內地家長歡迎的5大奶粉品牌依次排名為美贊臣、惠氏、雅培、雀巢及明治。這些奶粉中的名牌受到追捧，統計指，以上品牌佔內地目前中高端奶粉市場逾7成的市場份額。

去年純利大減4成

在中國龐大的奶粉市場之中，雖然其他次一級的進口品牌仍有不錯的發展空間，不過其競爭就劇烈得多。澳優目前主要銷售四種不同系列的嬰幼兒配方奶粉，全部屬於澳洲的「來佬貨」。只不過，在內地旅客搶購進口奶粉的新聞不斷之下，早前公布的去年業績中，全年營業額居然減少了7.2%，純利亦大減約4成。

據年報顯示，澳優去年的銷售及營銷費用上升9成，而行政費用則上升了逾一倍。顯示公司在拓展銷售網絡及宣傳方面都投入了不少資源，但卻沒有得同等回報，令投資者感到失望。而今年2月，公司更因為部分產品懷疑品質不合格，被中國海關退貨，對聲譽造成重大打擊。

近日，澳優突然宣布，斥資2億元（人民幣．下同），購買招商銀行（3968）長沙分行所持有的金融資產。項目主要是向三間內地公司作出4筆貸款，金額介乎3000萬元至7000萬元。公司解釋的大概意思是，錢太多所以決定進行投資。

作為一間奶粉企業，要投資為何不投資在改善自身產品質素，或購買上下遊業務之上？而作為一間上市公司，錢太多無處花，又為何不乾脆分派給股東？而且金融投資風險高，亦非公司專長，所以，難怪惹來「不務正業」的批評。

事實上，上市公司「不務正業」的情況時有發生，尤其常見在一些本業發展不佳的企業身上。例如一些細價工業股，就不時傳出參與炒樓，甚至拓展新業務，包括買礦等，最後變身再變身。

「不務正業」的公司一向在投資界受到批評，就算大如中移動（941），以拓展手機銀行為由，去年斥資400億元人民幣認購上海浦發銀行兩成股權，亦招來不少罵聲。

拓新業務要擇機

不過，辛思維對些所謂「不務正業」投資，卻保持中性的態度，投資者買股票，無非也是為了賺錢，只要公司有能力提高盈利，拓展新業務也未嘗不可。不過，前提是公司必須將本業先做好，再慢慢開拓新商機，就例如和黃（013）此類足夠強大的綜合企業，發展新業務時就沒有所謂「不務正業」的批評。

只不過，對於上市只有一年多的澳優來說，投資者買入該股，無非也是看好內地奶粉市場。但一個轉身，公司去年業績即出現倒退，本業未做好，突然又多了一項金融業務，管理層是否熟悉相關範疇仍令人質疑，隨時兩頭不到岸。

所以，辛思維還是規勸澳優管理層一句︰坐這山望那山，一事無成！

擴版圖不如自我提升

看病吃藥幾乎是每個人一生中不可避免的事情，醫藥企業，尤其是擁有龐大人口基礎的內地藥企，其賺錢的能力並不令人質疑。內地第二大藥品分銷企業上海醫藥（2607）明天開始在香港公開招股，市場對其抱有頗大期望。只不過，目前內地醫藥市場既散且亂，上藥在分銷市場所佔的份額其實不到5%，公司是否具有突圍而出的能力，未來的增長空間又如何，值得投資者仔細研究。

上藥作為內地其中一家大型藥企，目前主要有3大業務，包括製藥、醫藥分銷及零售，分別佔整體收入的21.6%、78%及4.6%。其中，在製藥業務方面，在全國排名第3大。而在藥品分銷方面，則排名全國第2大，僅次於國藥（1099）。目前，上藥的業務主要集中在華東一帶，並正逐步向華北及華南擴展。

事實上，上藥來港上市的消息，至少已傳了半年以上，到近期才終於落實。據悉，今次股價將介乎21.8元至26元，預測市盈率為23.1倍至27.55倍。這個價錢到底貴不貴，還要比較一下同行的情況，才能作出定奪。

毛利率勝國藥

若與另一隻內地藥品零售股國藥進行比較，會發現國藥目前的市盈率達到42.9倍，上藥似乎便宜得多。不過，考慮到國藥去年的純利增長有29.7%，而上藥去年純利增長只有9.5%，加上國藥在內地藥品零售市場所佔的份額達到12.4%，遠超上藥的4.6%，則會發現較低的市盈率其實有其理由。

不過，與國藥相比，上藥的毛利率方面仍較具優勢。只因國藥去年96%業務來自藥品分銷及零售，但上藥去年整體收入中，來自製藥方面的收入就超過兩成。眾所周知，製藥的毛利往往比藥品零售要高得多。所以依靠製藥業務高達51.4%的毛利率，將上藥去年整體毛利率拉高至17.8%，比起國藥的8.4%更高。

上藥雖然毛利率勝國藥，但若與其他製藥股相比，則仍有所不及。所以單從上藥的往績所見，辛思維並不認為上藥比起同行有明顯的突出之處。不過，投資始終看的還是前景，上藥未來的發展更值得探討。

目前，內地藥品分銷市場面對的其中一個問題，就是市場太散亂，三大藥企包括國藥、上藥及九州通合共只佔20.9%的市場份額。分銷商過多，良莠不齊，對消費者不利，所以中央早前已提出，要求藥企加速兼併整合。

作為其中一家大型藥企，上藥過去一年亦頻頻出手，先後收購了福建、廣州及北京多家企業，為公司走出華東，邁向華北及華南計劃進行部署。公司今次集資過百億的其中一個用處，就是為了準備下一步向全國其他藥企進行收購合併。

收購行動有望令公司的市場份額擴大，甚至挑戰國藥的領導地位。不過，值得留意的是，內地藥品市場之所以如此分散，當中絕對離不開地方山頭主義在作怪。上藥作為一家以上海為基地的企業，要將網絡順利伸展開去，看來還需要多一點技巧。

其實與其將網絡擴展到不熟悉的市場，辛思維倒認為不如進一步鞏固目前華東地區的地位。尤其華東地區居民收入高於全國平均水平，行業數據顯示，當地醫療分銷市場佔全國的近4成。所以，辛思維認為，上藥目前更應該做的是，加強高毛利率的藥品研製，再利用強大的分銷網絡，進行銷售，令利潤進一步提升。

輝瑞入股具憧憬

近日，就有消息指出，美國藥企輝瑞，將成為上藥其中一個基礎投資者。借助輝瑞製藥的能力，為上藥日後專利藥的研發方面帶來憧憬。事實上，上藥早在4月中已發出公告，表示公司與輝瑞簽訂諒解備忘錄，合作拓展中國醫藥市場。

總括而言，辛思維認為，上藥基本因素平穩，前景有值得令人期待之處。不過，近期港股市況不太明朗，恐怕拖累該股表現。

而更值得留意的是，上藥過去一年在內地A股市場的表現並不算突出，H股上市未必能帶來太大的沖喜作用。投資者還是適宜以審慎的態度面對。