上海新12條出台 二手樓受壓 調高土地增值稅 限購一套房

繼深圳、廣州及廈門等地後，上海昨天亦公布多項樓市調控細則，推出限購令、上調土地增值稅預 徵率等。有發展商認為，措施將增加售樓成本，影響發展商的定價。代理預期，第四季上海二手樓市，將會按季下跌超過四成。

開價愈高繳稅愈多

上海市政府公布《關於進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》，意見共十二條，包括規定即日起上海及外省市居民家庭在上海只 能新購一套商品住房，並指出將積極籌備開徵房產稅改革試點。

業界人士指出，新調控細則影響較大的包括將土地增值稅預徵率，由目前的1%，修訂為與售價掛鈎，繳交2%至5%；限制當地及外省居民，只可在上海新 購一套商品住房。

措施規定，政府按不同的銷售價格，確定土地增值稅預徵率。銷售均價低於項目位處區域（按內環及外環劃分）上一年度一手樓均價的，預徵率為2%；售價 高於上年度但不超過一倍的，預徵率為3.5%；售價超過一倍的，預徵率為5%，即是開價愈高，繳交的土地增值預徵稅則愈多。

在內地擁有多年經驗的港資發展商指出，由於目前土地增值稅徵收並不嚴謹，發展商多以預徵稅方式來代替增值稅；一般的做法是，將售樓收入後扣除相關成 本，餘下盈利的1%上繳稅局。

上海市政府正式開徵這個稅率，他相信將可以規範土地增值稅項的徵收，由於上調幅度不少，或可藉此影響發展商日後新盤的開價。

不過，盛高置地（337）總裁謝世東表示，上調增值稅預徵率，只會對發展商的現金流構成輕微影響，公司已對土地增值稅作撥備，相信影響輕微。

里昂地產研究部主管王艷認為，土地增值稅預徵率，上調幅度較少，即使發展商較去年開價高超過一倍，稅率才5%，措施屬溫和。

是次出台的細則，另一項重點為限購令，通知指出，於一定時期內，上海市及外省居民只能新購一套商品住房（包括二手住房）。違反規定購房的，房地產登 記機構不予受理。謝世東相信，將有助樓市降溫，短期內樓市將會趨於淡靜。中原中國董事副總經理陸成則認為，相對深圳出台的限購令，禁止沒有繳稅證明的外省 人買樓，上海的規定尚算寬鬆。

料成交量跌四成

陸成預期，隨着中央於9月底出台措施，全面暫停第三套房貸後，加上今次多項細則，上海樓市的成交量將顯著放緩，預計第四季的成交量，將按季下跌四 成，至於樓價的跌幅約5%至10%。

另一方面，措施又要求商品房項目，要完成主體結構封頂並通過驗收，才可以申請商品住房預售計可，以確保房屋質量安全。謝世東指，目前上海市的做法， 是要完成三分二的上蓋建築，才可申請預售，今次的規定將會令發展商多用二至三個月的施工時間，但估計影響有限。