中央嚴厲調控下，近期內房股公布的銷售數據呈現兩極化，恒大（3333）及花樣年（1777）首5個月的銷售額依然以倍數增長，但越秀地產（123）卻大跌5成，首創置業（2868）亦只是微升不足1%。限購令下，開發商所受的影響出現巨大差異，成敗與否還要視乎公司能否將業務擴至受政策影響較輕微的二三線城市。加上銀行收緊銀根，資金緊絀的內房股若遇上銷量下跌，是否正預示着被迫減價的情況將難以避免？
國家統計局早前公布的4月份全國70大中城市樓價顯示，新建住宅中，樓價環比下跌及持平的城市只有14個。只不過，在二手樓方面，樓價環比下跌及持平的城市則達到29個。足以顯示目前內地樓價，主要還是地產商在強撐着，不過房產一旦流入到二手市場，支撐力度明顯下降。
除了北京使出史上最嚴厲的限購令之外，其實目前全國推出不同形式限購令的城市已達到35個。限購令雖然令人聞風色變，但實際上對內房股影響又有多大呢？
近期各內房股陸續公布5月份銷售數據，當中逾八成錄得增長。花樣年及恒大的成績最彪炳，首5個月的銷售金額分別增長166%及109%，而中國海外（688）及龍湖地產（960）銷售額亦同比上升八成以上【表】。上述銷售成績較理想的房企，普遍發展範圍較廣，除了一線城市之外，亦有不少二三線城市的項目。
至於業務集中珠三角地區的越秀地產，受到限購令的影響較大，今年首5個月售樓總銷量較去年同期下跌50.8%。首創置業方面，業務主要在京、津、佛山等有限購令的城市，今年首5個月的銷量同樣不理想，只比去年上升0.9%。
要看清楚限購令的具體影響，不妨參考一下瑞銀近期一份報告。該行在安徽合肥、蕪湖、巢湖等城市實地調查，比較有限購令與沒有限購令的城市，其樓市銷量的不同表現。有限購令的合肥，地產銷量的確受到較大影響。其中恒大今年5月底在合肥推出的一個新盤，10日之內只是賣出不足10%的單位，比起限購令推出前，新盤往往能在頭10日賣出20%至30%的情況遜色得多。
至於蕪湖及巢湖等未受到限購令影響的三四線城市，銷情則依然暢旺，部分來自限購地區的投資者，更轉投這些城市買樓。例如，碧桂園（2007）其中一個在巢湖的項目，非本地買家的比例就達到50%。
事實上，目前全國受到限購令影響的城市雖然只有35個，不過，銀根收緊的影響卻遍及全國。報告指，不論是有沒有限購令的城市，目前住宅按揭申請審批時間均有所延長，過去只需一至兩周，但目前則普遍需時大約1個月。至於銀行將有關售樓款項交回給發展商的時間，亦延長至超過3個月。
三四線城市需求大
沒有足夠銷量支持，發展商的資金回籠速度減慢，資金短缺問題自然難以解決。雖然不少內房股都透過在香港借錢及發債等方式改善公司「水緊」問題，不過目前借貸成本正不斷上升，靠借錢度日，始終並非長遠之計。仍然堅持在大城市發展的企業，在資金壓力下，變相減價促銷將難以避免。
中央與地產商之間的拉鋸戰持續，發展商要保持盈利，仍要想方法突破資金短缺及限購難題。從以上調查可以發現，其實一些未推行限購令的城市，發展潛力仍巨大。所以，發展商若要突破限購，目前惟一的選擇似乎是向三四線城市擴展。
參考近期公布的數據，恒大等較懂得分散發展的企業，在銷售策略方面仍具有一定優勢。在政策陰霾下，內房股股價雖然浮沉不定，但市盈率下降，價值顯現。尤其是銷量仍保持強勁的股份，吸引力更不斷提高。若以中線投資看，內房股仍值得多加留意。
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