小地產商的無奈

香港地皮供應緊絀，連大型發展商也要為尋找地皮頭痛，中小型發展商求地就更是艱難。老牌地產商大昌集團（088）在最近一次賣地密密舉牌，但都差一點點才投到地皮，反映中小地產商無地發展的無奈。

上周政府推出三幅住宅地拍賣，見到有中小地產商競爭的迹象。在司徒拔道前嶺南學院地皮的競投中，大昌地產的代表多次舉牌競投，與新地（016）、新世界發展（017）、華懋等大地產商在不足10分鐘內共叫了33口價，戰況激烈，然而最終還是由新地投得，大昌地產空手而回。

僧多粥少 地皮難尋

年輕一輩或許不認識大昌地產，其實這家發展商大有來頭，有份參與模範屋苑太古城初期的興建，為現代大型屋苑的規劃建設開創先河，又曾與希慎（014）合作發展禮頓中心。

近年大昌地產在大眾化住宅市場上不甚活躍，只在半山發展了小量豪宅物業，以及持有尖沙嘴喜來登酒店35%股權。

另一小型發展商資本策略（497）在競投九龍塘海棠路地皮時表現勇猛，資本策略職員在拍賣場上拿着計算機左算又算，與中國海外（688）、華懋戰至最後一刻，成為整個拍賣過程中最富戲劇性的一幕。

上述兩間中小地產商皆空手而回，側寫了中小發展商增加土儲之難。各大藍籌屋苑呎價紛紛升破97高位，但中小發展商的發展卻沒有如97年時好景。當時，大地產商和中小地產商同時有地皮發展，後者絕對有生存空間。可惜時移世易，在貨源緊張之下，中小地產商要取得地皮並不容易。

97年時，大埔、沙田、元朗及青衣等地區稱為「新市鎮」，這些地區尚有地皮可供發展，加上市區的重建項目、改建項目，每年可供發展的地皮較多。

雖然過往大地產商仍佔去大市的主導權，但中小型地產商還有生存的餘地，可謂各自各精采。

不過，隨着近十年大小地皮很多已經發展，新界可發展地皮亦買少見少，市場估計，計及兩鐵供應，政府最多只能推出1.6萬個單位供應量的地皮拍賣及招標，在僧多粥少的情況下，中小發展商便更難「搵食」。

密密收購舊樓重建

在拍賣場上不得要領，中小地產商謀求其他途徑增加土儲。規模不大不小的南豐更想到舊公務員宿舍的舊樓，近日宣布成功密密收購筲箕灣藹寧園地皮，成本呎價8450元，可發展成為高級住宅。西環、北角及筲箕灣這些港島舊區，成為中小發展尋找機會之處。

好像英皇國際（163）這一兩年，便把從西環和筲箕灣併購得來的地皮，發展成「維壹」及「港島．東18」等精品住宅，令集團的供應不置斷層。

不過，也有獨立從事收購舊樓的代理高層指出，由於大型地產商資金充足，且能一筆過支付收購合同的資金，故此較喜愛與大型發展商合作，把手頭上收購得七七八八的地皮售給她們。在競爭激烈下，中小發展商要獨自併購舊樓也不容易。

有一些在旺區持有物業的「收租佬」，眼見另覓土地建樓的機會渺茫，不惜把持有地皮上的物業重建，增加收入。

例如凱聯酒店（105）和天德地產（266）便在2007年，斥資把上市公司的「身家性命財產」凱悅酒店重建，建成現在的iSquare，現在酒店和零售市道皆旺，截至去年12月止半年收入錄得1.8億元，現時回想起來，凱聯的重建決定是明智的。

大家在中環出入，亦見到萬邦行旁邊、前皇后戲院所在地的陸海通大廈，這又是一個例子。原址大廈於2008年拆卸，重建為摩天大廈，這座新物業位處中環地鐵站附近繁華地段，預期將成為租客的搶手貨。

辛思維調查過，現時有潛質把現時收租物業重建的中小地產商還有大昌、大生地產（089）、博富臨（225）、萬邦（158），不妨在此中尋寶，說不定一個重建消息出現，隨時悶股變成爆升股！