國際大型對沖基金雲集香港 搶高甲級寫字樓租金

亞洲金融風暴期間政府擔心國際對沖基金擾亂本地市場秩序，事隔13年，這些大鱷相繼來港雄踞中環的甲級寫字樓，他們出手闊綽，在其推波助瀾下，租金創歷史高位，以國際金融中心二期為例，目前每呎的入場費已達到190元。

去年香港正式被確立為離岸人民幣中心，加上美國要求投資銀行分拆「坐盤」交易部門，國際大鱷來港蔚然成風，過去12個月較受市場注目的包括索羅斯基金管理、高盛證券前「盤房」主管施家文成立的Azentus、GLG Partners、Viking Global、成立首個以人民幣計價對沖基金的發邏資產管理（Pharo）等，均租用中環甲級寫字樓為辦公室。

專門為對沖基金、私募基金擔任物業代理的嘉峰資本管理董事朱志江表示，過去六個月中環甲級寫字樓的租金，被國際對沖基金推高得頗為厲害。

據悉，目前國金二期每方呎租金叫價達190元，是歷史新高，由於出租率近100%，意味租客議價能力甚低，對沖基金往往要邀請客戶到辦公室開會，不惜斥資數百萬元裝修，相等於每呎達1000元，這與他們「2／20」的高收費模式（管理費約為管理資產的2%，實際回報約20%）不無關係。

對沖基金一般租用1500至2000平方呎的單位，部分的面積達4000平方呎，以每平方呎190元為例，再加上約9元的管理費，每月租金開支最少29.8萬元。索羅斯和Viking Global都是國金二期的租戶，其中後者更租用19樓全層，而Azentus則選擇樓齡較高的花園道中國工商銀行大廈，平均呎價也達到120元。

樓宇配套設施要求高

「大部分對沖基金依賴先進交易科技，例如高頻交易（HFT），絕不容許down time，因此，對後備電源等相關配套的要求非常高，這解釋為何他們首選在較新的甲級寫字樓為辦公室，例如國金二期、友邦金融中心、長江中心等。」朱志江指出。

他補充說，對沖基金找辦公室的積極性與大市表現關係密切，近日市況欠佳，他們往往多看幾個單位慢慢考慮，預期下半年的租務成交會放緩；不過，租金水平將繼續向上。

與此同時，部分國際大鱷的核心投資團隊只有幾個人，卻租用全層的寫字樓。「他們普遍租用較大的辦公室，準備當市況轉好，便立即擴充團隊規模。」朱志江說。

第一太平戴維斯商業樓宇部資深董事（港島區）劉偉基表示，年初至今來自對沖基金的甲級寫字樓租務成交比去年少，被來自俄羅斯和內地的企業取代。

據國際物業顧問公司高緯環球資料，本港去年甲級商廈租金升幅達51%，每月平均呎租達110元，超越東京和倫敦西部，成為全球寫字樓租金最昂貴的地區，預期2011年甲級寫字樓將有平均20%至25%的租金升幅。